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Werkswohnung · Steuer · Vertrag

Werkswohnung und Steuer: geldwerter Vorteil, Werkmietvertrag und wann es steuerfrei bleibt

Die kurze Antwort: Überlässt ein Arbeitgeber Wohnraum kostenlos oder verbilligt, entsteht meist ein geldwerter Vorteil, der versteuert wird. Er entfällt, wenn die oder der Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete zahlt und diese höchstens 25 Euro je Quadratmeter beträgt. Bei überwiegend betrieblichem Interesse kann die Überlassung ganz steuerfrei sein. Diese Seite erklärt die Regeln modellhaft und rechnet ein Beispiel. Personalwohnen, Mitarbeiterwohnen und Werkswohnen meinen dasselbe.

Allgemeine, gesetzesbezogene Information, Stand 2026. Keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Die konkrete Struktur erarbeiten wir mit unserem Steuer- und Anwaltsnetzwerk.

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    Ist eine Werkswohnung steuerfrei?

    Direkt beantwortet: Sie kann es sein, automatisch ist sie es nicht. Grundsätzlich gilt verbilligt oder kostenlos überlassener Wohnraum als Arbeitslohn und löst einen geldwerten Vorteil aus. Zwei Wege führen zur Steuerfreiheit: die Beschäftigten zahlen mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete (bei höchstens 25 Euro je Quadratmeter), oder die Unterbringung liegt im überwiegend betrieblichen Interesse, etwa bei Bereitschafts- und Nachtdiensten.

    Damit ist die Werkswohnung steuerlich seit der Reform 2020 deutlich attraktiver geworden. Wer die Schwellen kennt, kann den Vorteil für die Beschäftigten meist komplett steuerfrei stellen. Die Begriffe dazu sortiert dieser Abschnitt, danach folgt der Rechner.

    Was ist der geldwerte Vorteil bei einer Werkswohnung?

    Antwort: Der geldwerte Vorteil ist die Differenz zwischen dem steuerlichen Wert der Wohnung und dem, was die Beschäftigten tatsächlich zahlen. Bei einer einfachen Unterkunft wird ein fester Sachbezugswert angesetzt, bei einer vollwertigen Wohnung die ortsübliche Miete.
    Begriff Eckpunkt (Stand 2026, modellhaft)
    Sachbezugswert freie Unterkunft 285 Euro pro Monat bundeseinheitlich (kalendertäglich 9,50 Euro). Gilt für eine einfache Unterkunft, nicht für eine abgeschlossene Wohnung
    Abgeschlossene Wohnung Maßstab ist die ortsübliche Miete, nicht der Sachbezugswert. Eine Wohnung hat eigene Küche und eigenes Bad
    Bewertungsabschlag seit 2020 Bei einer ortsüblichen Kaltmiete bis 25 Euro je Quadratmeter wird ein Drittel der ortsüblichen Miete nicht angesetzt
    Pauschalbesteuerung Ein verbleibender Vorteil kann unter Voraussetzungen pauschal versteuert werden, statt individuell über die Lohnabrechnung

    Allgemeine Information, Stand 2026, keine individuelle Steuerberatung. Sachbezugswert nach der Sozialversicherungsentgeltverordnung. Die Anwendung im Einzelfall klären wir mit Steuerberatung und Anwalt aus unserem Netzwerk.

    Geldwerten Vorteil modellhaft berechnen

    So funktioniert es: Der Rechner schätzt den monatlichen geldwerten Vorteil bei einer verbilligt überlassenen Wohnung. Er berücksichtigt den Bewertungsabschlag von einem Drittel, solange die ortsübliche Kaltmiete höchstens 25 Euro je Quadratmeter beträgt. Das Ergebnis ist eine modellhafte Orientierung, keine verbindliche Berechnung.

    Rechner geldwerter Vorteil




    Ortsübliche Kaltmiete pro Monat840,00 Euro
    Bewertungsabschlag ein Drittelja (bis 25 Euro je qm)
    Steuerlicher Bewertungsmaßstab560,00 Euro
    Geldwerter Vorteil pro Monat160,00 Euro

    Zahlt der Mitarbeiter mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, sinkt der geldwerte Vorteil auf null.

    Modellrechnung, Stand 2026, ohne Gewähr und ohne Einzelfallprüfung. Sie ersetzt keine steuerliche Beratung. Sonderfälle wie überwiegend betriebliches Interesse, möblierte Überlassung, Nebenkosten oder Pauschalbesteuerung sind nicht abgebildet. Die belastbare Berechnung übernimmt die Steuerberatung aus unserem Netzwerk.

    Wann fällt der geldwerte Vorteil weg?

    Kurz: Der geldwerte Vorteil entfällt, wenn die oder der Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete zahlt und diese höchstens 25 Euro je Quadratmeter beträgt. Seit 2020 wird zusätzlich ein Drittel der ortsüblichen Miete von vornherein nicht angesetzt, solange die 25-Euro-Grenze gilt.
    Situation Folge (modellhaft)
    Ortsübliche Miete bis 25 Euro je qm, Mitarbeiter zahlt mindestens zwei Drittel Kein geldwerter Vorteil, steuerfrei
    Ortsübliche Miete bis 25 Euro je qm, Mitarbeiter zahlt weniger als zwei Drittel Vorteil nur auf den Teil unterhalb von zwei Dritteln der ortsüblichen Miete
    Ortsübliche Miete über 25 Euro je qm Kein Bewertungsabschlag, der volle Differenzbetrag ist Vorteil
    Überwiegend betriebliches Interesse Überlassung kann ganz steuerfrei sein, unabhängig von der Miethöhe

    Ein Rechenbeispiel: Bei 60 Quadratmetern und einer ortsüblichen Kaltmiete von 14 Euro je Quadratmeter liegt die ortsübliche Miete bei 840 Euro. Nach dem Abschlag von einem Drittel bleibt ein Bewertungsmaßstab von 560 Euro. Zahlt der Mitarbeiter 560 Euro oder mehr, bleibt kein geldwerter Vorteil.

    Allgemeine Darstellung der gesetzlichen Logik, Stand 2026, keine individuelle Beratung.

    Werkmietwohnung oder Werkdienstwohnung?

    Antwort: Beide koppeln Wohnen und Arbeit, aber unterschiedlich stark. Die Werkmietwohnung ist ein eigener Mietvertrag neben dem Arbeitsvertrag. Die Werkdienstwohnung ist Teil des Dienstverhältnisses selbst, ohne separaten Mietvertrag. Das entscheidet, was beim Ende des Arbeitsverhältnisses passiert.
    Merkmal Werkmietwohnung Werkdienstwohnung
    Vertrag Eigener Mietvertrag neben dem Arbeitsvertrag Wohnen ist Bestandteil des Arbeits- und Dienstverhältnisses, kein eigener Mietvertrag
    Rechtlicher Rahmen Mietrecht des BGB mit Kündigungsschutz Überwiegend Dienstverhältnis, nur die Paragrafen 576 bis 576b BGB
    Ende des Arbeitsverhältnisses Mietverhältnis kann fortbestehen, ordentliche Kündigung nötig Räumung in der Regel mit dem Ende des Arbeitsverhältnisses, Ausnahmen bei eigener Möblierung oder Familienwohnsitz
    Typische Nutzung Dauerhafte Mitarbeiterbindung, planbare Versorgung Funktionsgebundene Tätigkeiten, etwa Hausmeister oder Bereitschaft

    Vereinfachte Gegenüberstellung, Stand 2026. Die Vertragsgestaltung im Einzelfall begleiten wir mit Anwaltskanzleien aus unserem Netzwerk.

    Lohnt sich die steuerliche Gestaltung für Sie?

    Passt, wenn

    • Sie Wohnraum verbilligt an Beschäftigte oder Auszubildende überlassen
    • Sie den Vorteil für die Beschäftigten steuerfrei stellen wollen
    • Sie Werkmiet- und Arbeitsvertrag sauber koppeln möchten
    • Sie Kontingente oder eigenen Bestand für Personal aufbauen

    Eher nicht, wenn

    • Sie eine verbindliche Einzelfallberechnung statt einer Orientierung brauchen, dafür ist die Steuerberatung zuständig
    • Sie nur eine einzelne Wohnung ohne arbeitgeberseitigen Bezug suchen

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    So geht es weiter: Schildern Sie kurz Ihren Standort und Ihr Anliegen zur Werkswohnung. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden mit einer ersten Einschätzung und koordinieren bei Bedarf Steuerberatung und Anwalt. Unverbindlich und vertraulich.
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    Häufige Fragen zu Werkswohnung und Steuer

    Ist eine Werkswohnung steuerfrei?
    Sie kann es sein. Zahlt die oder der Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete und beträgt diese höchstens 25 Euro je Quadratmeter, entfällt der geldwerte Vorteil. Auch bei überwiegend betrieblichem Interesse kann die Überlassung steuerfrei sein. Den Einzelfall klärt die Steuerberatung.
    Was ist der geldwerte Vorteil?
    Die Differenz zwischen dem steuerlichen Wert der Überlassung und dem, was die Beschäftigten zahlen. Bei einer einfachen Unterkunft gilt der Sachbezugswert, bei einer abgeschlossenen Wohnung die ortsübliche Miete.
    Wie hoch ist der Sachbezugswert für Unterkunft 2026?
    285 Euro pro Monat bundeseinheitlich, kalendertäglich 9,50 Euro. Er gilt für eine einfache Unterkunft. Für eine abgeschlossene Wohnung mit eigener Küche und eigenem Bad ist die ortsübliche Miete maßgeblich.
    Was bedeutet die Zwei-Drittel-Regel?
    Zahlt die oder der Beschäftigte mindestens zwei Drittel der ortsüblichen Miete, bleibt kein steuerpflichtiger Vorteil, solange die ortsübliche Kaltmiete 25 Euro je Quadratmeter nicht übersteigt.
    Was ist der Bewertungsabschlag seit 2020?
    Bei einer ortsüblichen Kaltmiete bis 25 Euro je Quadratmeter wird ein Drittel der ortsüblichen Miete von vornherein nicht angesetzt. Das senkt den Bewertungsmaßstab und damit den möglichen geldwerten Vorteil.
    Was passiert bei einer Miete über 25 Euro je Quadratmeter?
    Dann entfällt der Bewertungsabschlag. Der volle Unterschied zwischen ortsüblicher Miete und gezahlter Miete gilt als geldwerter Vorteil.
    Was ist der Unterschied zwischen Werkmietwohnung und Werkdienstwohnung?
    Die Werkmietwohnung ist ein eigener Mietvertrag mit Kündigungsschutz nach BGB. Die Werkdienstwohnung ist Teil des Dienstverhältnisses ohne eigenen Mietvertrag, beim Ende des Arbeitsverhältnisses ist meist zu räumen, mit Ausnahmen.
    Wann ist eine Unterbringung im überwiegend betrieblichen Interesse?
    Wenn betriebliche Gründe die Unterbringung verlangen, etwa Bereitschafts- und Nachtdienste in Kliniken. Dann kann die Überlassung unabhängig von der Miethöhe steuerfrei sein. Die Einordnung trifft die Steuerberatung.
    Kann der Vorteil pauschal versteuert werden?
    Ein verbleibender geldwerter Vorteil kann unter Voraussetzungen pauschal versteuert werden, statt individuell über die Lohnabrechnung. Ob das günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab.
    Berät Kopp Real Estate selbst zu Steuern?
    Nein. Wir liefern die wohnungswirtschaftliche Strategie und Umsetzung und koordinieren die steuerliche und rechtliche Gestaltung über unser Netzwerk aus Steuerberatung und Anwaltskanzleien. Diese Seite ist allgemeine Information, keine Einzelfallberatung.
    Gilt das auch für Azubi-Wohnen?
    Ja, die steuerliche Logik gilt für überlassenen Wohnraum allgemein. Für Azubi-Wohnen kommen zusätzlich Förderprogramme in Bayern, Baden-Württemberg und Hessen in Betracht, die wir je Standort prüfen.

    Werkswohnen sauber strukturieren

    Von der Modellwahl über den Werkmietvertrag bis zur steuerlichen Struktur, koordiniert mit Steuerberatung und Anwalt. Lassen Sie uns Ihren Standort besprechen.

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    Servicegebiet: bundesweit, Schwerpunkt München, Stuttgart, Frankfurt
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    E-Mail: kontakt@kopp-re.de
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